פירוק שיתוף במקרקעין

סעיף 37 לחוק המקרקעין מקים את היכולת לשותף במקרקעין "...בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". סעיף זה משקף את העיקרון כי כל שותף במקרקעין יכול, ברצונו, להביא לפירוק השיתוף.

יובהר, כי הזכות לדרוש פירוק שיתוף אינה תלויה באחוז אחזקה או ברוב כלשהו וזאת מכוח העיקרון כי כל שותף ראשי כאמור להביע את רצונו לסיים השותפות.

חריגים לכלל:

עקרון זה מתייחס לשותפים "רגילים" במקרקעין, אך  מה דינם של שותפים שהם בני-זוג המבקשים לפרק השיתוף בדירת המגורים שלהם במסגרת הליכי פירוק הקשר ביניהם? עמדתה של הפסיקה הייתה כי הלכות פירוק השיתוף חלות גם על בני-זוג כאמור .

עם זאת אין מדובר בשותפים רגילים במקרקעין. מדובר בבני-זוג המתגוררים בדירה מושא הפירוק. מדובר במשפחה המתגוררת בה.

אין בית המשפט רשאי, להתעלם מהעובדה כי לא מדובר בשותפים הזרים זה לזה, אלא בבני-זוג אשר חלים עליהם גם דיני המשפחה.

מכאן, כי גם אם לבן-הזוג שמורה הזכות לדרוש את פירוק השיתוף בדירת המגורים מכוח ההוראות הכלליות של חוק המקרקעין, במקרים רבים דירת המגורים היא הנכס המרכזי העומד לרשות בני-הזוג וילדיהם.

לאור זאת, חוק המקרקעין (תיקון מס' 17), תשנ"ה-1995 הוסיף את סעיף 40א לחוק המקרקעין, הקובע:

"40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאימים לצרכיהם, לתקופה שיקבע..."

הנה-כי-כן מצא לנכון המחוקק לייחד הוראת חוק המיוחדת לפירוק שיתוף בדירת מגורים שבה מתגוררים בני-הזוג, המסמיכה את בית-המשפט הדן בעניינם של בני-הזוג לעכב את מימוש הפירוק עד למציאת סידור מגורים אחר המניח את דעתו.

עניין נוסף העלול למנוע את פירוק השיתוף נעוץ בהסכם השיתוף בין בעלי הזכויות במקרקעין המגביל את היכולת לדרוש את פירוק השיתוף.

ככלל, להסכם כזה, יהיה תוקף למשך שלוש שנים שלאחריהן יהיה רשאי בית המשפט לפרק את השותפות חרף ההגבלה הרשומה בהסכם שיתוף המקרקעין מכוח הוראת סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין:

"הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט:

בהתאם לסעיף 38 לחוק המקרקעין: (א) "פירוק השיתוף במקרקעין  יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון"

 

 (ב)  באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט ....."

מכאן, כי בתביעה לפירוק השיתוף יעדיף בית המשפט ככלל לפסוק בהתאם למוסכם בהסכם השיתוף בין השותפים.

בהיעדר הסכמה בין השותפים במקרקעין יחולו סעיפים 39-43 לחוק המקרקעין.

 

אין כמובן בסקירה הקצרה הנ"ל כדי למצות את הדיון בסוגיית פירוק השיתוף על כל מורכבותה ואין האמור לעיל מהווה ייעוץ משפטי.

על מנת לקבל ייעוץ פרטני ומקיף בסוגיה הנדונה נרדש לפנות ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין לעיל הנכם מוזמנים לפנות אלינו בכל עת. 

 בברכה,עורך דין בנתניה מיכאל בן צבי 

 

 

יש לכם שאלה? רוצים להתייעץ עמנו? אנחנו פה בשבילכם
שם מלא(*)
יש להזין שם מלא בבקשה

מספר טלפון(*)
יש למלא מספר טלפון

כתובת מייל
יש להזין כתובת מייל