<link href="//maxcdn.bootstrapcdn.com/font-awesome/4.7.0/css/font-awesome.min.css" rel="stylesheet" type="text/css"/>

ביטל או אכיפה ? 

מתי ניתן לבטל הסכם מכר דירהבשל הפרתו על ידי אחד הצדדים לעסקה? 


בשעה טובה הגעתם לרגע שבו חתמתם על הסכם למכירת/קניית דירה, אך כעת  מתברר כי צד לעסקה הציג לכם מצג שווא ו/או הסתיר מכם פגמים הקיימים בנכס ו/או עובדות מהותיות אחרות. 

סעיפי החוק העיקריים הדנים בהפרות הסכם מצויים, כמובן,בחוק החוזיםוכןבחוק מכר דירות

הופר חוזה מכר דירה על ידי אחד הצדדים ? האם קיימתאפשרות לביטולו של חוזה המכראו יש לדרוש אכיפתו לצדפיצוי כספי בגין הנזקיםשנגרמו.

למשל, בין הצדדים נכרתהסכם למכירת דירה. עובר לכריתת ההסכם הציג המוכר לקונה את הדירה כבנויה לפי היתרים כדין. יומיים לאחר חתימת ההסכם התברר לקונה כי שטח הדירה בהיתר קטן משטחה בפועל, כי אין היתר בניה לשינויים שנעשו ולשטח העודף.

במקרים כאלה פסקו בתי המשפט, כי על צד המנהל מו"מ לקראת כריתתו של חוזה חלה חובת גילוי, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שווא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם. 

עוד נפסק, כי מי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בעת ניהול המו"מ. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה, וגם חובת תום הלב מחייבת זאת. 

סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות), קובע כי צד לחוזה הנפגע מהפרתורשאי לבטל את החוזהבאחד משני מצבים: כשההפרה היא יסודית, או כשההפרה אינה יסודית אך הנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. 

חשוב לציין, כי הפרה יסודית אינה מבטלת את החוזה מאליה. היא מעמידה בפני הנפגע את הברירה אםלבטל את החוזה או להמשיך בקיומו

כך למשל, באם צד להסכם לא עמד במועדי התשלום שעליהם הוסכם הדבר מהווה הפרה יסודית. אולם, הצד השני להסכם בחר שלא לבטל את ההסכם בשל כך והמשיך לקיימו. במצב דברים זה, השאלה אפוא, מהם התנאים הראוייםלאכיפת הסכם מכר דירה, בהם מחזיק הקונה בדירה ללא תשלום תמורה, לאחר שקיבל החזקה בדירה מהמוכר, בעוד המוכר מצדו מסרב לחתום על המסמכים כדי לאפשר לקונה ליטול הלוואה לרכישת הדירה.

מדובר בנושא מורכב למדי. מצב שלביטול הסכם מכר דירהנבחן על פי העיקרון של "כל מקרה לגופו". באופן כללי חשוב לדעת שמערכת המשפט תיתן עדיפות לקיום ההסכם על פני ביטולו, ותסתפק במתן פיצוי כספי בלבד, בגין הנזקים שנגרמו לצד הניזוק.

אחד הדברים שחשוב לעשות במקרה שבו עולה צורך לבטל/לאכוף את ההסכם הוא להתייעץ עםעורך דין מקרקעין, שעוסק בתחום.

נתקלתם בבעיה בקשר לחוזה מכר דירה? אתם מוזמנים לפנות אלינו, מיכאל בן צבי –עורך דין מקרקעין בנתניה,בכל שאלה או עניין בנושא מקרקעין ובנושאים נוספים.


מאמרים נוספים:  משפט מנהלי מהו? |   עורך דין מקרקעין בנתניה |   סמכות שיפוט בישראל | סירוב כניסה לישראל | איסור שימוש לרעה בהליכי משפט | ביטול פסק דין שניתן במעמד צד אחד – אימתי?