<link href="//maxcdn.bootstrapcdn.com/font-awesome/4.7.0/css/font-awesome.min.css" rel="stylesheet" type="text/css"/>

לבטל או לא לבטל? הסכם מכר דירה

 

החרב שמרחפת מעל נושא ביטול הסכם מכר דירה מעוררת מתחים רבים אצל אנשים, לאחר שחתמו על הסכם והגיעו לנקודה שבה השתנו במידה רבה פני הדברים. שאלות רבות עולות במצבים כאלה: האם למרות שקיימת סבירות שהוטעו הם יאלצו לשאת במחיר הכבד ולקיים את ההסכם למרות שהם נפגעים ממנו? באילו תנאים אפשר לבטל הסכם? ומהן ההשלכות שטומן בחובו ביטול כזה? 

 

זה קורה לא מעט, אנשים חותמים על הסכם מכר בדרך כלל אחרי תקופה ארוכה שבה חיפשו דייר פוטנציאלי, אחרי משא ומתן, אחרי מתחים רבים, והנה הגיע רגע החתימה על ההסכם, ותחושה של הקלה כלשהי מסתמנת. אבל צעד-צעד כשנכנסים לתוך הליך של מימוש ההסכם, כמו תשלומים שנקבעו, מתחילה להשתנות תמונת המצב. פתאום חלים עיכובים, מתגלים נתונים חדשים שלא ידעו על קיומם עד כה, פתאום מתקבלים איתותים שמצביעים על אי וודאות, וזאת למרות שהכול נסגר ונחתם כבר בהסכם. נקודת הזמן הזו היא תחנה מהותית שבה יש לבחון מחדש את הנושא, והאם קיימת אפשרות לשקול ביטול הסכם מכר דירה או פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו.

מדובר בנושא מורכב למדי, כאשר את האפשרות לבטל הסכם מכר דירה בוחנים על פי עקרון של כל מקרה לגופו. באופן כללי חשוב לדעת שמערכת המשפט תיתן עדיפות לקיום ההסכם על פני ביטולו ותסתפק במתן פיצוי כספי בלבד בגין הנזקים שנגרמו לצד הניזוק.

סעיפי החוק העיקריים הדנים בהפרות הסכם מצויים כמובן בחוק החוזים וכן בחוק מכר דירות. כך למשל, בסעיף 39 בחלק הכללי של חוק החוזים נקבע כעקרון על שיש לקיים הסכם בדרך המקובלת ובתום לב. כן קיימים סעיפים הדנים במצבים ניתן לבטל ההסכם בשל פגמים בהסכם עצמו, כמו טעות, הטעיה, כפייה או עושק – הגדרות אלה מופיעות בסעיפי החוק.

 

מתי בכל זאת יתאפשר ביטול הסכם מכר דירה?

הנה מספר מצבים שבהם יראה בית המשפט צדק במעשה של ביטול הסכם מכר דירה:

  • כאשר מתקיימתהפרה יסודית– הכוונה שבית המשפט יראה עילה לאשר ביטול הסכם מכר דירה כאשר הדגש הוא על הפרה יסודית של אחד מתנאי ההסכם. הפרה שולית, שאינה מונעת את האפשרות לקיים את ההסכם, לא תהיה סיבה מצדקת להפרה.
  • כאשר מההסכם עולה הפרה מפורשת של החוק או של תקנת ציבור – במקרה כזה החוק יהיה בעדיפות מובהקת על פני ההסכם שנקבע בין הצדדים.
  • הסכם ללא תוקף – במינוח המקצועי מכונה מצב זה "תנאי מתלה". הכוונה היא למצב שבו הסכם המכר נקבע תנאי מהותי לרכישה, והתנאי אינו מתממש. למשל תנאי למכירה שתלוי בגורם חיצוני, למשל תנאי מתלה של אישור מהרשות המקומיתבעניין הנכס שאינו מתקבל מהרשות בסופו של דבר.
  • כאשר מסתמן מצב שבו אחד מהצדדים ניצל את כוחו על מנת לכפות על הצד השני לחתום על ההסכם או הטעה ביודעין לעניין זכויות הבעלות בנכס ו/או מצבו הפיסי ו/או התכנוני.

אחד הדברים שחשוב לעשות במקרה שעולה צורך לבטל את ההסכם הוא להתייעץ עם עורך דין שעוסק בתחום, ולברר ראשית היתכנות של ביטול הסכם מכר דירה.

מוזמנים לפנות אלנו לכל שאלה בנושא מקרקעין ועוד- מיכאל בן צבי עורך דין בנתניה